Dúvidas Frequentes

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Dúvidas Frequentes


Habitação e Locação – Fonte: PROCON – Orientações de Consumo

São deveres do locador:
  • Entregar o imóvel em condições de uso;
  • Garantir o uso pacífico do imóvel;
  • Manter a forma e o destino do imóvel;
  • Responder pelos vícios ou defeitos que antecederam à locação;
  • Participar ao locatário através do Termo de Vistoria a descrição do estado do imóvel, relatando de forma expressa os defeitos apresentados pelo mesmo;
  • Fornecer recibo detalhado das importâncias pagas pelo locatário;
  • Responsabilizar-se pelo pagamento das taxas de administração imobiliária e de intermediações, compreendidas as despesas com relação a aferição de idoneidade do locatário ou fiador;
  • Pagar os impostos, taxas e prêmio de seguro complementar contra fogo que incidam sobre o imóvel, ressalvando a hipótese de disposição contratual em contrário;
  • Exibir ao locatário os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;
  • Pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
São deveres do locatário:
  • Pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação legal ou contratualmente exigidos;
  • Utilizar-se do imóvel conforme o convencionado, ou seja, de acordo com a natureza a que se destina, devendo tratá-lo com zelo;
  • Restituir o imóvel no final da locação no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal;
  • Comunicar ao locador o aparecimento de qualquer dano ou defeito, cuja reparação caiba a este, bem como eventuais perturbações de terceiros;
  • Reparar os danos ocasionados no imóvel provocados por si, dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
  • Não alterar sem o consentimento prévio e por escrito do locador a forma interna ou externa do imóvel;
  • Entregar ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;
  • Pagar as despesas de telefone, consumo de energia elétrica, gás, água e esgoto;
  • Permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que o mesmo seja visitado e examinado por terceiros, nos casos de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão;
  • Cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;
  • Pagar o prêmio do seguro fiança;
  • Pagar as despesas ordinárias de condomínio.

O reajuste de aluguel é a atualização do valor por índice pré-estabelecido e determinado em contrato, tais como o IGP-M (Índice Geral de Preços Mercado), IGP-DI (Índice Geral de Preços – Disponibilidade Interna), IPC (Índice de Preços ao Consumidor), INPC (Índice Nacional de Preços ao Consumidor) entre outros, sendo sua periodicidade anual.

A revisão de aluguel (ou revisional) é a possibilidade de alteração do valor ao preço de mercado (para mais ou para menos), sendo tal providência solicitada de modo amigavel ou judicialmente, quando o mesmo, pago pelo inquilino, está muito abaixo dos valores praticados pelo mercado.

É permitida a reprodução parcial ou total deste material desde que citada a fonte.

Denúncia vazia é a retomada do imóvel pelo locador, sem necessidade de justificativa, após o término do prazo de locação inicialmente fixado em contrato. Pode ocorrer:
Nas locações, que a partir de 20/12/1991, foram contratadas por escrito e cujo prazo inicial de locação seja igual ou superior a 30 meses;
Nas locações ajustadas verbalmente ou por escrito, com prazo inferior a 30 meses, se o locatário tiver permanecido no imóvel por mais de 5 anos ininterruptos;
A qualquer tempo, se o locatário permanecer no imóvel após o prazo estabelecido no contrato.
Para todos os casos, serão concedidos 30 dias para a desocupação.

É permitida a reprodução parcial ou total deste material desde que citada a fonte.

Não. O prazo mínimo concedido em lei para a desocupação, terminado o contrato de locação, é de 30 dias. Saiba que existem diversas situações previstas em lei. Caso você esteja com este problema, procure maiores informações e, principalmente, não assine quaisquer documentos antes de uma orientação jurídica.

Os itens básicos do contrato de locação são:
  • Nome, endereço e qualificação do locador (proprietário), locatário (inquilino) e fiador, se houver;
  • Descrição e endereço do imóvel objeto do contrato de locação;
  • Valor do aluguel, índice de reajuste, bem como a periodicidade deste que deverá ocorrer anualmente, conforme a Lei 9.069/95;
  • Local onde serão efetuados os pagamentos dos aluguéis;
  • Garantia apresentada pelo locatário (fiança, caução ou seguro-fiança);
  • Identificação de quais as despesas ficarão a cargo do locatário, como por exemplo IPTU, taxas, prêmio de seguro complementar contra fogo;
  • Destinação do imóvel (residencial ou comercial);
  • Período de vigência do contrato de locação;
  • Termo de vistoria, no qual deverá constar a descrição minuciosa do estado de conservação do imóvel devendo ser realizado antes do ingresso, e, após a saída do locatário no imóvel;
Para garantia do que for ajustado, o contrato deve ser firmado por escrito e assinado por duas testemunhas, podendo ser registrado em Cartório.
São garantias da locação:
Caução
Bens móveis (carro, eletrodomésticos etc.) ou imóveis, devendo ser registrada respectivamente no Cartório de Títulos e Documentos ou de Imóveis;
Em dinheiro, desde que não exceda o equivalente a 3 (três) meses de aluguel, devendo ser depositada em caderneta de poupança e restituída ao locatário ao término da locação acrescida dos juros e correção do período. Se houver algum débito pendente, o locador poderá descontar do valor a ser restituído.
Fiança
Garantia contratual prestada por terceiro, o fiador, que será indicado pelo próprio locatário devendo responsabilizar-se pelo cumprimento das obrigações por este assumidas, caso não as cumpra. Poderá o locador exigir novo fiador ou substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:
  • Morte do fiador;
  • Ausência, interdição, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;
  • Alienação ou gravação dos bens imóveis do fiador ou sua mudança endereço sem comunicação;
  • Exoneração do fiador;
  • Prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo;
  • Desaparecimento dos bens móveis;
  • Desapropriação ou alienação do imóvel.
Seguro fiança
Contratado pelo locatário junto a uma companhia seguradora e corresponde ao pagamento mensal de uma quantia (prêmio) para cobertura de eventual aluguel não pago. O valor fixado varia de acordo com a garantia pretendida.

O próximo reajuste de aluguel somente poderá ocorrer após um ano, pois é a periodicidade mínima permitida por lei. É importante ressaltar que o valor acordado deve constar em termo específico e por escrito.

Sim. O locatário poderá devolver o imóvel a qualquer tempo observando a multa proporcional estipulada em contrato. Todavia, se a locação estiver vinculada com a atividade de trabalho e ocorrer transferência de emprego para outra localidade, feita pelo empregador do locatário, este estará isento do pagamento da multa, devendo o locador ser notificado com prazo de 30 dias de antecedência.

Compra de imóvel na planta – Fonte: PROCON – Orientações de Consumo

A lei que regula as incorporações imobiliárias é a de nº 4591, de 16 de Dezembro de 1964.

Incorporação imobiliária é atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção de edificações compostas de unidades autônomas.

O consumidor deve procurar o síndico ou moradores de outros empreendimentos realizados pela construtora para verificar e questionar sobre a qualidade da construção e materiais empregados.

Antes de dar qualquer sinal ou reserva, verifique:
  • Na Prefeitura Municipal, se a planta do imóvel foi aprovada;
  • No Cartório de Registro de Imóveis correspondente, se a incorporação do empreendimento foi devidamente registrada;
  • Se o imóvel não está hipotecado;
  • Se as plantas, as áreas e metragem do imóvel estão de acordo com a aprovação da Prefeitura do Município;
  • O memorial descritivo, documento que discriminará o material e equipamentos a serem empregados no imóvel, sendo esse, documento integrante do Contrato de Compra e Venda.

Sim. É importante guardar todos os prospectos publicitários do imóvel, para garantir o cumprimento da oferta por parte da empresa.

Esses documentos passam a integrar o contrato.

O Código de Defesa do Consumidor determina que, se o fornecedor recusar o cumprimento à oferta, o consumidor poderá, alternativamente e à sua livre escolha:
  • Exigir o cumprimento forçado da obrigação, nos termos da oferta, apresentação ou publicidade;
  • Aceitar outro produto equivalente;
  • Rescindir o contrato, com o direito à restituição de quantia antecipada, monetariamente atualizada, e a perdas e danos.
Alguns cuidados devem ser observados antes de assinar o Contrato de Compra e Venda. São eles:
  • Somente realize o negócio com a intermediação de um corretor de imóveis devidamente inscrito no CRECI (Conselho Regional de Corretores de Imóveis);
  • Analise todas as cláusulas do contrato e caso haja dúvidas, procure a orientação de um órgão de proteção e defesa do consumidor ou de um advogado especializado;
  • O contrato deve ter a qualificação e endereço das partes, nome e localização do empreendimento, número e data do registro, localização completa da área do imóvel, área útil e comum da unidade, preço, prazo, valor do sinal, forma e local de pagamento e taxas de juros de financiamento e de mora;
  • Exija o Contrato de Compra e Venda, devidamente assinado pelas partes e por duas testemunhas;
  • Após a assinatura pelas partes e testemunhas, registre o contrato no Cartório de Registro de Imóveis, para a efetiva garantia do negócio.

Vícios são problemas que tornam o imóvel impróprio ou inadequado ao fim a que se destina, ou lhe diminua o valor.

O Código de Defesa do Consumidor estabelece os seguintes prazos:
  • Para vícios aparentes ou de fácil constatação, 90 dias, iniciando a contagem a partir da entrega efetiva do bem;
  • Para vícios ocultos, 90 dias, iniciando a contagem do prazo no momento em que se tiver conhecimento do vício ou quando ficar evidenciado.

O incorporador responde civilmente pela execução da incorporação, devendo indenizar os adquirentes ou compromissários dos prejuízos que a estes tiverem pelo fato de não se concluir a edificação. Isto quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preços certos.

O fornecedor deverá, entre outros requisitos, informar prévia e adequadamente sobre:
  • Preço do produto em moeda corrente nacional;
  • Montante dos juros de mora e da taxa efetiva anual de juros;
  • Acréscimos legalmente previstos;
  • Número e periodicidade das prestações;
  • Soma do total a pagar, com e sem financiamento.
Se o imóvel for financiado por agente financeiro, o adquirente deve verificar previamente se sua renda é compatível para obtê-lo.

É assegurado, segundo o Código de Defesa do Consumidor, artigo 52, § 2º, a redução proporcional dos juros e demais acréscimos.

Ao concluir os pagamentos, providencie a escritura definitiva, que deverá ser lavrada no Tabelionato de Notas, munido de todos os documentos pessoais do comprador, respectiva prova de quitação, contrato, etc.

Em seguida, registre a escritura no Cartório de Registro de Imóveis competente para a efetiva garantia da propriedade do imóvel.

Após estas providências, peça por escrito na Prefeitura a alteração do Imposto Territorial Urbano (IPTU) para seu nome e endereço.

Poderá ser cobrado do consumidor inadimplente a correção monetária, juros de 1% ao mês e multa moratória, desde que contratualmente estabelecidos entre as partes.

As multas de mora decorrentes de atraso no pagamento não poderão ser superiores a dois por cento (2%) do valor da prestação.

Os juros são conceituados como a remuneração do capital (dinheiro) emprestado durante um determinado período.
A Tabela Price, normalmente é o sistema mais adotado pelas construtoras, para aplicação de juros, no financiamento Imobiliário.
A forma de aplicação de juros decorrentes da outorga de crédito, ou concessão de financiamento, deve ser definida prévia e adequadamente no contrato assinado entre as partes, conforme determina o artigo 52 do Código de Defesa do Consumidor.
A correção monetária é a recuperação do poder de compra do valor emprestado. O índice a ser adotado para correção monetária deve estar expressamente pactuada em contrato, bem como um substituto, caso haja a extinção do primeiro pactuado.
Nos contratos para aquisição de imóveis podem ser adotados o seguintes índices:
  • Índice de custo, que poderá ser utilizado somente no período da construção como o INCC (Índice Nacional da Construção Civil), ICC (Índice da Construção Civil), CUB (Custo Unitário Básico), etc;
  • Índice de preço, que  poderá ser pactuado tanto na fase de construção como após a entrega das chaves como o IGP-M (Índice Geral de Preços Mercado), IGP-DI (Índice Geral de Preços – Disponibilidade Interna), INPC (Índice Nacional de Preços ao Consumidor), IPC (Índice de Preços ao Consumidor), etc.

O Salário Mínimo ou moeda estrangeira não podem ser utilizados como índices.

O consumidor deve estar atento e bem informado sobre a taxa de juros a ser aplicada ao seu contrato de financiamento que normalmente terá um médio ou longo prazo para pagamento.

O mercado oferece muitas opções de planos, prazos e taxas de juros que entretanto, se alteram frequentemente. Verifica-se, via de regra, que o chamado SFH (Sistema Financeiro da Habitação) ao utilizar recursos dos depósitos das cadernetas de poupança oferece taxas de juros menores que os financiamentos oferecidos na modalidade de Carteira Hipotecária e SFI (Sistema Financeiro Imobiliário).

Não. Ainda que nos contratos de compra e venda de imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, esteja prevista a perda total das prestações em razão do inadimplemento, entendemos que é possível questionar a cláusula contratual tendo em vista sua abusividade.

Compra de lote – Fonte: PROCON – Orientações de Consumo

A Lei que regula o parcelamento do solo urbano é 6.766, de 19 de Dezembro de 1979, que sofreu algumas alterações trazidas pela Lei 9.785, de 29 de Janeiro de 1999.

Sim. Os Estados, o Distrito Federal e os Municípios poderão estabelecer normas complementares relativas ao parcelamento do solo municipal para adequar o previsto na lei às peculiaridades regionais e locais.

Sim. O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou parcelamento, se forem observadas as disposições legais.

A Lei 9.785/99 define como lote, o terreno servido de infra-estrutura básica cujas dimensões atendam aos índices urbanísticos da zona que se situe. Consideram-se infra-estrutura básica os equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação pública, redes de esgoto sanitário, abastecimento de água potável, energia elétrica pública e domiciliar e as vias de circulação pavimentadas ou não.

A lei determina que os lotes deverão ter área mínima de 125 (cento e vinte e cinco) metros quadrados e frente mínima de 5 (cinco) metros, salvo quando a legislação, estadual ou municipal, determinar maiores exigências ou quando o loteamento se destinar a urbanização específica.

O consumidor, antes de adquirir um lote, deverá visitar o local para certificar-se que o mesmo está bem localizado, em espaço que atenda as expectativas (inclusive de construção), evitando assim áreas alagadiças, aclives (subidas) e declives (buracos), bem como analisar as obras de infra-estrutura.

Antes de dar qualquer sinal ou reserva, o consumidor deverá verificar na Prefeitura Municipal:
  • Se o loteamento está devidamente aprovado;
  • Se está localizado em área de manancial ou área de proteção ambiental;
  • Se não há qualquer restrição quanto a construção.
No Cartório de Registro de Imóveis correspondente:
  • Se o loteamento está registrado de acordo com a aprovação da Prefeitura do Município;
  • Requisitar certidão de propriedade e negativa de ônus e alienação, para observar se o proprietário que consta no Cartório é o mesmo que está vendendo o lote e se o lote está regular.

Sim. Verifique o nome do corretor ou da imobiliária e se eles possuem registro no CRECI (Conselho Regional de Corretores de Imóveis).

Sim. É importante guardar todos os prospectos publicitários do loteamento, para garantir o cumprimento da oferta por parte da empresa.

Esses documentos passam a integrar o contrato.

O Código de Defesa do Consumidor determina que, se o fornecedor recusar o cumprimento à oferta, o consumidor poderá, alternativamente e à sua livre escolha:
  • Exigir o cumprimento forçado da obrigação, nos termos da oferta, apresentação ou publicidade;
  • Aceitar outro produto equivalente;
  • Rescindir o contrato, com o direito à restituição de quantia antecipada, monetariamente atualizada, e a perdas e danos.
Alguns cuidados devem ser observados antes de assinar o Contrato de Compra e Venda. São eles:
  • Somente realize o negócio com a intermediação de um corretor de imóveis devidamente inscrito no CRECI (Conselho Regional de Corretores de Imóveis);
  • Analise todas as cláusulas do contrato e caso haja dúvidas, procure a orientação de um órgão de proteção e defesa do consumidor ou de um advogado especializado;
  • O contrato deve ter a qualificação e endereço das partes, nome e localização do loteamento, número e data do registro, descrição, confrontações, áreas e demais características do terreno, preço, prazo, valor do sinal, forma e local de pagamento, taxas de juros de financiamento e de mora, a quem cabe o pagamento de impostos e taxas do terreno e a forma de acerto caso haja diferença na metragem do imóvel;
  • Exija o Contrato de Compra e Venda, devidamente assinado pelas partes e por duas testemunhas;
  • Após a assinatura pelas partes e testemunhas, registre o contrato no Cartório de Registro de Imóveis, para a efetiva garantia do negócio.
O fornecedor deverá, entre outros requisitos, informar prévia e adequadamente sobre:
  • Preço do produto em moeda corrente nacional;
  • Montante dos juros de mora e da taxa efetiva anual de juros;
  • Acréscimos legalmente previstos;
  • Número e periodicidade das prestações;
  • Soma do total a pagar, com e sem financiamento.

É assegurado, segundo o Código de Defesa do Consumidor, artigo 52, § 2º, a redução proporcional dos juros e demais acréscimos.

Ao concluir os pagamentos, providencie a escritura definitiva, que deverá ser lavrada no Tabelionato de Notas, munido de todos os documentos pessoais do comprador, respectiva prova de quitação, contrato, etc.

Em seguida, registre a escritura no Cartório de Registro de Imóveis competente para a efetiva garantia da propriedade do imóvel.

Após estas providências, peça por escrito na Prefeitura a alteração do Imposto Territorial Urbano (IPTU) para seu nome e endereço.

Poderá ser cobrado do consumidor inadimplente a correção monetária, juros de 1% ao mês e multa moratória, desde que contratualmente estabelecidos entre as partes.

As multas de mora decorrentes de atraso no pagamento não poderão ser superiores a dois por cento (2%) do valor da prestação.

Não. Ainda que nos contratos de compra e venda de lotes mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, esteja prevista a perda total das prestações em razão do inadimplemento, entendemos que é possível questionar a cláusula contratual tendo em vista sua abusividade.